Para Joaquín Perren, profesor en Historia en la Universidad del Comahue, investigador del Conicet e integrante del Instituto Patagónico de Estudios de Humanidades y Ciencias Sociales (IPEHCS), en las dos últimas décadas Neuquén se volvió una ciudad "confusa", en referencia a que es "compacta y excluyente en el centro y difusa y fragmentada en la periferia", y señaló que "el Estado colaboró en esta urbanización extensiva y tendiente a reforzar un cuadro de desintegración urbana".

Consultado por el anuncio del intendente Mariano Gaido de generar 8 mil loteos en la meseta para atender a la demanda de acceso al suelo urbano, Perren dijo a que "cuando pensás la ciudad a partir de loteos con servicios no hacés más que reforzar el carácter extensivo de la urbanización" y adelantó que "la provisión de esos servicios va a ser, en términos globales y en términos urbanos, bastante ineficiente". 

Sostuvo que "el gran desafío hacia adelante es pensar una densificación que sea inclusiva" y "no seguir estirando los límites de la ciudad", y remarcó que "para eso es fundamental que el Estado tome la botonera de la ciudad".

El investigador analizó también cómo impactó la pandemia según el tipo de urbanización donde residen las personas y afirmó que "lo que era una desigualdad socioespacial se vuelve también una desigualdad sanitaria", al tiempo que destacó que "los barrios más organizados, los que tienen un tejido asociativo más potente, son quienes mejor están resistiendo el impacto del Covid".

Perren indicó que con la pandemia "el que tiene liquidez en dólares se está haciendo un picnic porque los valores en dólares cayeron", mientras que "en pesos se dispararon por la devaluación y por la caída de la actividad económica" por la cuarentena. "Hoy el que tiene dólares tiene una capacidad enorme de hacerse de un stock inmobiliario que en el corto o mediano plazo va a recrudecer este cuadro de desigualdad", advirtió.

-¿Cuál es la situación de Neuquén con respecto al acceso al suelo urbano?

 -Si se piensa en la larga duración podemos pensar dos formas distintivas de hacer ciudad desde su fundación. La primera es una urbanización hacia afuera que hizo de Neuquén una ciudad muy poco densa y que convirtió a Neuquén en un espejo de múltiples caras. En ese cuadrante se ubican los primeros barrios de la década del 40, casi lindando con las chacras; Bouquet Roldán, que fue la primera toma en los 40 o 50; todas las tomas de la década del 80, algunas que dieron origen a los barrios más numerosos de la ciudad como el Islas Malvinas o Ceferino. Neuquén profundiza una tendencia más general latinoamericana de hacer ciudad hacia afuera. 

El segundo fenómeno, que tiene mucha relación con el primero, tiene uno 20 o 25 años y es el crecimiento hacia arriba, que tuvo como escenario directo el centro de Neuquén y fue resultado de un proceso de valorización inmobiliario, sobre todo a partir de la crisis de la convertibilidad, cuando los ahorros se convirtieron en ladrillos, la ciudad se volvió una reserva de valor y eso hizo que el precio del suelo comience a subir y que los únicos proyectos rentables fueran los que se proyectan hacia arriba. Entonces tenemos un suelo cada vez más caro, los alquileres se fijan con una porción del valor de la tierra y esto hace que en los últimos años tengamos una tendencia alcista en el valor de los alquileres mucho más fuerte que en otras ciudades del país. Muchísimo más fuerte: Neuquén está al tope del precio de los alquileres por la valorización inmobiliaria y por la solvencia que tienen diferentes actores de la sociedad, sobre todo, aquellos ligados al negocio hidrocarburífero.

-¿Cuáles son los efectos de este tipo de desarrollo?

-Ese crecimiento hacia arriba y ese alquiler que se vuelve cada vez más caro termina por generar desplazamientos. El centro siempre fue el área donde se localizaron los sectores más pudientes de la sociedad neuquina pero hasta fines de la década del '90 era un espacio heterogéneo en términos sociales. Por todo este mecanismo que acabo de mencionar uno ve que el centro se vuelve cada vez más homogéneo en términos sociales y se multiplican los desplazamientos hacia afuera. Esa ciudad que crece hacia arriba explica para los últimos años por qué también estamos creciendo hacia afuera y por qué Neuquén en estas dos últimas décadas se volvió una ciudad confusa, como me gusta llamarla: compacta y excluyente en el centro y difusa y fragmentada en la periferia. Es el resultado de una forma muy particular de hacer ciudad.

-Es un modelo que profundiza la desigualdad entre las personas que pueden acceder a vivir en el centro y las que no.

-No sólo en el marco de la ciudad sino también comenzando a avanzar sobre ciudades vecinas en un proceso de conurbación. A Neuquén hay que pensarla más en un área metropolitana que como una municipalidad. Esto no es solo resultado de la dinámica del mercado inmobiliario sino ahí el Estado tuvo un rol muy importante. En los tempranos 2000, permitiendo ese crecimiento hacia arriba a partir de excepciones al código urbano. Por otro lado, en los últimos 15 o diez años, construyó infraestructura que andamió procesos de valorización inmobiliaria. Es decir, el Estado fue muy importante en la producción de rentas urbanas, como el corredor Leloir - Doctor Ramón, o lo que va a suceder alrededor de la U9 cuando termine de renovarse toda esa área. El Estado pasa a ser un actor secundario admitiendo excepciones al código urbano, a ser un actor bastante activo que, por medio de infraestructura que pagan todos los neuquinos, generan proceso de acumulación de beneficios para un grupo muy minoritario de la sociedad.

-Neuquén tiene 40 asentamientos reconocidos por la municipalidad. ¿Esto se debe a la falta de planificación de la ciudad o es consecuencia del modo explosivo en que la ciudad creció?

-En el corto plazo, la forma más fácil y económica de hacer ciudad es por medio del asentamiento. El Estado no pone un peso. Sin embargo, en el largo plazo, eso genera problemas que experimenta Neuquén como ciudad. Por la baja densidad que tiene, tiene una gama de servicios que llegan tarde y mal, son relativamente caros, y hace que en función de ello termine por profundizarse en un proceso de fragmentación urbana. En urbanismo, lo barato sale caro. Pensar en la década del 80 en planes de vivienda en una localización ultra periférica, como una forma de dar curso al derecho a la vivienda generando una ciudad totalmente desconectada o, más adelante en el tiempo, mirando para otro lado cuando se multiplicaban los asentamientos: de las dos maneras, el Estado colaboró en esta urbanización extensiva y tendiente a reforzar un cuadro de desintegración urbana.

-Mariano Gaido anunció un proyecto para construir 8.000 lotes en la meseta. ¿Cómo ve esta iniciativa?

-Cuando pensás la ciudad a partir de loteos con servicios no hacés más que reforzar el carácter extensivo de la urbanización. Estás creciendo hacia afuera entonces la provisión de esos servicios va a ser, en términos globales y en términos urbanos, bastante ineficiente. Cuando, con todo derecho, la gente se queja de que las frecuencias de los colectivos son muy espaciadas, eso tiene que ver con el carácter de nuestra urbanización. Por eso entiendo que el gran desafío hacia adelante es pensar una densificación que sea inclusiva, que no es la que predominó en los últimos 20 años. Para eso es fundamental que el Estado tome la botonera de la ciudad. Que aproveche la tierra pública de localización céntrica y que piense en proyectos que alternen entre uso residencial y espacio público. Un ejemplo: en las 8 hectáreas donde se habilitó el Parque Jaime De Nevares, el proyecto original de Pechi (Quiroga) era darle esas hectáreas a las desarrolladoras. Eso tiene consecuencias muy nocivas porque cuando construís un country en altura, como me gusta llamarlo, eso genera un arrastre en las zonas aledañas que tienden a valorizarse y quien pagaba un alquiler no va a poder pagarlo y eso genera una ciudad muy desigual. Pasamos de eso a desaprovechar ocho hectáreas que podrían haber permitido el desarrollo de proyectos urbanísticos donde podríamos densificar, incluyendo. Hacer, por ejemplo, complejos de mediana altura y complementar eso con espacio público que permita incluir y cortar con esa tendencia de crecimiento hacia afuera. Hay que salir de ese discurso que nos dice que donde hay espacio público no puede haber uso residencial. Acá nuevamente se privilegia el corto plazo por sobre el largo plazo; el golpe de efecto de inaugurar un parque en plena pandemia y no pensar en la larga duración. El gran desafío hacia adelante es tratar de escalar estos proyectos de densificación inclusiva en los espacios de oportunidad que todavía tiene nuestra mancha urbana y no seguir estirando los límites de la ciudad.

-Dijiste en una entrevista que "el Covid no es democrático", en referencia a que las desigualdades previas a la pandemia hacen que el virus impacte de manera diferente según el sector social. ¿De qué manera las desigualdades en el acceso a la ciudad profundizó el distinto impacto de la pandemia?

-El Covid no opera en el vacío, no es democrático sino que entiende de territorios, de clases sociales, y se asienta sobre determinados patrones de segregación. Comenzó atacando las áreas centrales porque allí se concentraba a la población de mayores ingresos o que había tenido la posibilidad de viajar a Europa y luego por la propia dinámica urbana los efectos más dramáticos los vimos en la periferia. En la cartografía de lo que sucedió en Neuquén vemos que pega en la periferia donde el hacinamiento es moneda corriente. No pega en los asentamientos más alejados donde vemos con total claridad esta urbanización hacia afuera sino en los asentamientos que lentamente se fueron integrando. No solo porque allí hay población que se ve afectada por el parate económico que trajo la pandemia sino porque también es imposible allí respetar la distancia social. Lo que era una desigualdad socioespacial se vuelve también una desigualdad sanitaria. También es interesante que los barrios más organizados, los que tienen un tejido asociativo más potente, son quienes mejor están resistiendo el impacto del Covid, son las que por ejemplo más están aprovechando la ayuda del gobierno. Las comunidades más resistentes son las más resilientes.

-¿Quiénes son los perdedores y los ganadores del sector inmobiliario, con la pandemia?

-Algunas de las tendencias que hablamos se van a recrudecer a la salida de la pandemia. El retraso que está teniendo el tema de los alquileres con el congelamiento, vemos que empiezan a haber operaciones que nos permiten entrever que hay una especie de bomba activada que puede estallar (cuando termine la medida). Ahí hay que generar algún instrumento que permita el desendeudamiento y aliviar la presión sobre los alquileres. El que tiene liquidez en dólares se está haciendo un picnic porque los valores en dólares cayeron. En pesos se dispararon por la devaluación y por la caída de la actividad económica en general en el marco de la pandemia. Hoy el que tiene dólares tiene una capacidad enorme de hacerse de un stock inmobiliario que en el corto o mediano plazo va a recrudecer este cuadro de desigualdad. En el caso de Buenos Aires cayó un 60%. Hoy el metro construido en dólares está a niveles históricos, muy barato, y eso pegó un poquito menos en Neuquén por la actividad hidrocarburífera y por la dinámica del mercado inmobiliario, pero pegó. Ahí podés pensar quién va a ser el gran beneficiario de esta pandemia: el actor solvente en dólares. Si a eso sumás que hay un gran desempleo en la construcción, tenés muchas cuadrillas dispuestas a vender su trabajo a un menor precio que el año pasado. Además tenés corralones que por las mismas razones están liquidando stock, tenés un cuadro perfecto para que se estoquée el que tiene dólares, para que construya y cuando la economía rebote y empiece a crecer le genere una renta que va a absorber con mucha facilidad.