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Columnistas
13/11/2022

La urbanización de Valentina Sur, ¿y después?

La urbanización de Valentina Sur, ¿y después? | VA CON FIRMA. Un plus sobre la información.

Autorizar el cambio de uso de 2.000 hectáreas aproximadamente, sin ninguna condición ni contraprestación para la ciudad es quedar a merced de la especulación inmobiliaria y condenar a la hostilizad contra inquilinos y la expulsión de las familias.

Sergio Mayorga *

La ciudad de Neuquén comienza a atravesar otro momento de grandes transformaciones al incrementarse fuertemente la explotación de gas y petróleo en Vaca Muerta.

En los próximos años los precios del suelo y la vivienda subirán mucho más y con ellos los alquileres consumirán fracciones mayores del salario y la vivienda propia será un imposible para sectores cada vez más extendidos.

La ciudad viene experimentando desde hace tiempo un incremento persistente en el valor del suelo, ese incremento se explica principalmente por la relación entre oferta escasa y demanda creciente por el crecimiento económico y poblacional.

La demanda no es siempre de las familias, una parte busca el suelo y la vivienda como reserva de valor en dólares, funciona para los propietarios, pero no funciona para la ciudad que queda con “familias sin viviendas y viviendas sin familias”, y es un problema estructural vinculado también con la economía bimonetaria.

Ahora el gobierno de la ciudad está decidiendo la urbanización de Valentina Sur Rural.

Se trata de un proyecto fundamental por la extensión, por la calidad productiva y ambiental del área, y porque de concretarse cerraría la posibilidad de regular exitosamente en lo sucesivo el mercado del suelo.

Este proyecto consolida el modelo de “desregulación del mercado del suelo”, y significa y que las decisiones estratégicas las toman los principales actores del mercado inmobiliario: cuál es el modelo de desarrollo de la ciudad, que zonas urbanizar, en que momento, cual es la obra pública prioritaria y como es la distribución de cargas y beneficios en la producción de ciudad.

Desregulación es que los costos de urbanización los asumimos todos y todas, pero los beneficios NO.

Desregulación es que esas decisiones no se tomen considerando el impacto en las redes de infraestructura y servicios.

Desregulación es habilitar el desarrollo inmobiliario de este área tan importante sin establecer ningún ordenamiento ni plazos; Eso significa que los desarrolladores marquen el ritmo de producción de suelo y viviendas en función de su exclusivo beneficio, Incluyendo “el engorde” es decir retener la oferta para cuando cotice aún más.

El proyecto es a pedido de los propietarios y desarrolladores; la falta de planificación pública es evidente y alarmante, no intervinieron las áreas de planeamiento del municipio ni se activaron los mecanismos de planeamiento del Plan Urbano Ambiental.

Las consecuencias de la desregulación en realidad son muy conocidas, altísimo valor del suelo, fragmentación socio espacial, costosos y deficitarios servicios esenciales, degradación ambiental y exclusión; Pero se naturalizan estas consecuencias y se las desvincula de las políticas urbanas que la configuran.

De no modificarse las actuales políticas urbanas, en los próximos 20 años se agravara mucho este estado de situación.

Autorizar el cambio de uso de 2.000 hectáreas aproximadamente, sin ninguna condición ni contraprestación para la ciudad es quedar a merced de la especulación inmobiliaria y condenar a la hostilizad contra inquilinos y la expulsión de las familias.

Por el contrario si Neuquén lograra revertir las políticas públicas sobre el suelo y usar a su favor el inevitable incremento exponencial de la demanda de suelo y vivienda, puede tener un mejor futuro.

Hay que planificar y utilizar mejor el suelo, sacarle más provecho social y económico para la ciudad.

Alentar un desarrollo con mas viviendas por metro cuadrado; multifamiliares de altura media, integradas al espacio público, con usos mixtos y mixtura social para disminuir traslados y congestión vehicular.

Si decidiéramos una intervención pública en el mercado del suelo se podría usar el fuerte alza de demanda como una nueva oportunidad. Se necesita que el municipio conduzca el proceso de desarrollo de la ciudad, capture por lo menos parte de las cuantiosas valorizaciones inmobiliarias, establezca regulaciones anti especulativas, como el mayor gravamen a los inmuebles urbanos ociosos o directamente el parcelamiento o la edificación obligatoria cuando sea lo mejor para la ciudad.

Pero, ¿por qué no se aprovecha semejante decisión para pensar y planificar la ciudad, actualizando en Plano Urbano Ambiental?

Dijimos cuando discutimos el transporte público que faltaba pensar el sistema en función del modelo de desarrollo, del proyecto de ciudad; Los servicios que presta o financia el estado pueden ser vehículos privilegiados para aplicar políticas públicas virtuosas, cuando se sabe o se atreve a decir adónde se quiere ir.



(*) Asesor del bloque del FdT en el Concejo Deliberante de Neuquén.
29/07/2016

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