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Columnistas
23/10/2022

Proyecto urbanización Valentina Sur Rural

Valorizaciones inmobiliarias, de eso no se habla

Valorizaciones inmobiliarias, de eso no se habla | VA CON FIRMA. Un plus sobre la información.

SOS ciudad de Neuquén. El bloque del Frente de Todos presentó en 2020 un proyecto para que el municipio participe en un 50% de las valorizaciones inmobiliarias, movilizando esos recursos hacia la producción de suelo urbano y la urbanización integral de la ciudad, pero los bloques de JxC y el MPN impidieron su tratamiento.

Sergio Mayorga *

El bloque de Juntos por el Cambio en el Concejo Deliberante, con el acompañamiento del gobierno local, proponen habilitar loteos en las más de 2.000 hectáreas de valentina Sur Rural, actualmente zonificadas como de producción primaria agrícola o de transición periurbana.

Repiten el mismo modelo de desarrollo urbano de las “excepciones” acordadas en el año 2013 para determinadas parcelas, pero ahora para toda el área y sin considerar mínimamente los intereses de la ciudad o del ambiente.

Decimos repitiendo el mismo modelo en el que el Estado aporta la infraestructura, financiada por todas y todos, suma mayor extensión a la ciudad lo que impacta en todas las redes de servicios, que financiamos todas y todos, y demanda la ejecución de un mecanismo técnico político administrativo que conlleva urbanizar, que financiamos todas y todos, pero no todas y todos participamos en los beneficios.

Los costos para proporcionar infraestructura urbana y servicios se socializan, pero los beneficios, el incremento del valor del suelo, se privatizan.

Producto del cambio de uso el suelo, de rural a urbano residencial, este experimenta un sensible incremento de su valor, el que según el promedio latinoamericano oscila entre 4 y 6 veces su valor anterior.

Pero la ciudad de Neuquén no participa ni en una mínima parte de ese incremento de valor, “valorizaciones inmobiliarias”, también llamadas plusvalías urbanas.

Efectivamente, producto de la incorporación de parcelas rurales o periurbanas a la ciudad, producto de mejores indicadores urbanísticos o de habilitaciones constructivas, o por la realización de obra pública, el suelo urbano experimenta un muy significativo incremento en su valor, una sobre renta por encima del alza general, relacionada a la mayor cantidad de metros construibles por metro cuadrado de suelo.

En muchísimas ciudades de todos los continentes la ciudad captura por lo menos una parte del incremento de valor que el propietario experimenta en su suelo por acciones y decisiones del Estado, que sí se reinvierte correctamente en urbanización y producción de suelo urbano, puede mejorar las perspectivas sociales y urbanas.

Pero en Neuquén No, el municipio simula sistemáticamente que las valorizaciones inmobiliarias no existen. Cuando se establecen indicadores urbanísticos que mejoran la capacidad constructiva el valor del suelo se incrementa, pero el Municipio simula que no; cuando incorpora parcelas rurales a la ciudad, como en este caso, el precio del suelo se incrementa notoriamente, pero el Municipio simula que no.

El bloque del Frente de Todos presentó en 2020 un proyecto para que el Estado municipal participe en un 50% de las valorizaciones inmobiliarias, movilizando esos recursos hacia la producción de suelo urbano y la urbanización integral de la ciudad; Los bloques de JxC y el oficialismo impidieron su tratamiento; organizamos un destacado panel con expertos nacionales e internacionales para analizar la conveniencia de su aplicación, los bloques de Cambiemos y el MPN no asistieron.

Estas políticas urbanas son especialmente alentadas para mejorar la infraestructura y servicios de la ciudad, como estrategias mas progresistas de planificación y administración urbana; el incremento en el valor de la tierra puede proporcionar una fuente sustancial de recursos para mitigar el déficit de viviendas para las familias, en vez de proporcionar sustanciales beneficios inmerecidos a los propietarios privados.

Por otra parte es muy fácil concluir que la actual política impacta regresivamente en la matriz distributiva, transfiriendo de los que menos tienen a los que mas, y eso explica en gran medida la hostilidad del mercado del suelo con las vecinas y vecinos que alquilan o las familias que quieren acceder a la vivienda propia, y por tanto agrava para Neuquén la situación extendida de pobreza. A la pobreza de ingresos se suma la pobreza por falta de acceso a un habitan digno como consecuencia del alza en el valor del suelo.

Este negacionismo de las valorizaciones inmobiliarias ( se simula que no existen y de ellas no se habla) resulta transversal en los últimos ejecutivos y legislativos de la ciudad, y expresa o exterioriza la hegemonía del capital concentrado vinculado al desarrollo inmobiliario y la obra pública sobre el resto de los actores o agendas.

Al punto que se sigue buscando mejorar la rentabilidad de esto sectores “para fomentar el desarrollo” como los cambios de uso del suelo en la isla 132, para construir edificios de departamentos, que proponían Gaido y Bermúdez.

Entonces en Neuquén de eso no se habla. En privado el Intendente Gaido se reúne con las principales constructoras y desarrolladoras y les garantiza que seguirán teniendo exclusividad en el reparto de la torta que produce la ciudad. Pero en público de eso no se habla.

Intentan ahora habilitar la urbanización de toda el área de Valentina Sur rural, en la próxima sesión del 3 de noviembre, sin mayor discusión pública ni estudios de impacto ambiental.

Señalamos que corresponde discutir en su caso, la captura de al menos parte de las valorizaciones inmobiliarias que se generarán.

El valor paisajístico y la calidad ambiental del área, las cercanías al centro, las vías de escurrimiento de primer nivel, la conectividad etcétera, permiten concluir la producción de una significativa “sobre renta” inmobiliaria, susceptible de ser recuperada por el Estado Municipal, que la genera mediante la sanción de la Ordenanza.

Proponemos también discutir el modelo de desarrollo urbano; que el Estado municipal celebre convenios urbanísticos que permitan poner en marcha trasformaciones urbanas estructurales con cuidado ambiental y acceso al hábitat digno sin discriminación, mediante la ejecución de proyectos urbanos en áreas en las que se busca modificar usos y aumentar la densidad, o la ejecución conjunta de viviendas multifamiliares de mediana altura, en las que una parte de ellas tenga fines sociales, integrada al espacio público, como forma de eliminar fronteras sociales procurando la mixtura.

El acceso igualitario a los derechos y a los beneficios de la vida en las ciudades demanda de políticas públicas urbano-ambientales que sean capaces de intervenir en los procesos de desarrollo y en las lógicas de mercado, para favorecer a una ciudad más justa y sostenible.

Sin intervenciones políticas adecuadas, la lógica mercantil del suelo urbano tiende a producir ciudades caracterizadas por la inequidad y la segregación socio-espacial, con una fuerte tendencia al deterioro de las condiciones ambientales.



(*) Asesor del bloque del FdT en el Concejo Deliberante de Neuquén.
29/07/2016

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