En toda Alemania habrá elecciones parlamentarias, regionales y municipales el domingo 26 de este mes, pero en Berlín, la capital del país, se realizará simultáneamente un referendo (o referéndum) referido a un problema que afecta a gran parte de la población local y es el mismo que sufren cientos de millones de personas en ciudades de todo el mundo: el alto costo de los alquileres y los abusos de quienes controlan el mercado.

La pregunta a la ciudadanía berlinesa será directa y a fondo: “¿Quieren (ustedes, los ciudadanos) que el gobierno de Berlín expropie 240.000 viviendas a los grandes propietarios especuladores?”. La consulta no será “vinculante”, es decir que las autoridades públicas no estarán obligadas a que sus decisiones respeten la respuesta popular, pero en caso de ganar el “Sí”, ese hecho se constituirá en un fuerte condicionante para el gobierno municipal, y con repercusiones nacionales y mundiales.

El referendo es el resultado de un movimiento cívico iniciado en 2019, que se lanzó a recolectar firmas para apoyar el llamado a votar la propuesta deexpropiar a las empresas inmobiliarias que poseen más de 3.000 viviendas en la capital germana.

De solo una de esas gigantescas compañías que manejan el mercado de los inmuebles, llamada “Deutsche Wohnen”, se dice que posee más de 110.000 viviendas en suelo berlinés, por lo cual la campaña utilizó la consigna “Expropiar a Deutsche Wohnen y Compañía”. 

Según la legislación local, para solicitar que se haga la consulta popular debía reunirse como mínimo el equivalente al 7% del padrón de votantes, lo cual implicaba más de 183.700 firmas. Al lanzarse la iniciativa pocos la tomaban en serio, pero los militantes y movimientos sociales finalmente lo lograron, y así obligaron legalmente al ayuntamiento (municipio) a organizar la votación.

El sustento jurídico para realizar el referendo tiene como punto de partida el artículo 15 de la Ley Fundamental -denominación equivalente a una Constitución- de Alemania: “La tierra, los recursos naturales y los medios de producción pueden transferirse a la propiedad común u otras formas de economía común con fines de socialización mediante una ley que regule la naturaleza y el alcance de la indemnización”, dice el texto constitucional.

Inquilinos, campañas e indemnizaciones

En el caso hipotético de que todo avanzara, a largo plazo, en el sentido deseado por los impulsores de la idea, las viviendas serían remunicipalizadas y los futuros alquileres de las mismas serían administrados por un ente público. El Estado local debería analizar la forma de financiar las indemnizaciones, y en ese punto ponen el acento los opositores a la propuesta. Por lo que deja entrever la campaña del ayuntamiento, no sería sencillo llevar las expropiaciones a la práctica.

En Berlín residen más de 3 millones 700 mil personas y cerca del 85% de ellas no son dueños de la unidad habitacional donde viven. El porcentaje probablemente sea un récord en el país. Pero de todos modos, coincidentes estimaciones indican que en los grandes centros urbanos alemanes aproximadamente la mitad de la población es inquilina.

El cálculo para la medida que se propone es que en la ciudad capital correspondería expropiar unas 240.000 viviendas de grandes propietarios especuladores. En los últimos cinco años los alquileres subieron el 43% promedio y los precios se tornaron impagables para los vecinos de ingresos medios y bajos. Los inquilinos acusan a las grandes inmobiliarias por la dramática situación.

Los principales medios de comunicación privados realizan su propia campaña en contra de la propuesta ciudadana, y hacen hincapié en las cifras “astronómicas” que el erario debería pagar en concepto de indemnizaciones. En sintonía, los dirigentes políticos liberales hablan de un costo no inferior a los 36.000 millones de euros. El gobierno de la ciudad hizo estimaciones que oscilan entre los 29.000 y los 39.000 millones de la moneda europea.

Ingrid Hoffmann, una jubilada y militante de la iniciativa ciudadana en favor del referendo berlinés, afirmó en declaraciones periodísticas que “el presupuesto público no se verá afectado en absoluto, porque se tiene que crear una entidad pública para reunir los recursos con los cuales conseguir los 240.000 pisos (departamentos) emitiendo bonos de deuda”.

Explicó que “eso es lo que permite obtener dinero como en un crédito pero sin pedir dinero al banco”, y que “luego, el pago de los alquileres de esos pisos permitirá devolver el dinero. Pero esto nuestros adversarios nunca lo mencionan”, remarcó la referente social.

Países contra las viviendas ociosas

En países europeos como Francia, Reino Unido, Dinamarca y España, e incluso en nuestro vecino Uruguay, rigen distintas formas de intervención del Estado contra la vivienda ociosa, como forma de inducir a una mayor oferta de alquileres y eventualmente menor abuso en los precios.

Entre los ejemplos puede mencionarse el de Francia, que desde 1999 tiene un impuesto a las viviendas vacías desde 1999. Además, para aquellas que están desocupadas pero por falta de condiciones de ser habitadas, el fisco utiliza herramientas como subsidios o desgravaciones para que los propietarios privados las refaccionen y luego las pongan en alquiler.

En el Reino Unido funciona un organismo estatal, la “Empty Home Agency”, que se ocupa de intermediar con incentivos fiscales y/o penalizaciones para evitar que los propietarios mantengan viviendas vacías para especular con una menor oferta que haga subir el valor de las locaciones.

Dinamarca tiene una legislación drástica que tiende a desalentar las maniobras especulativas con los alquileres: se imponen multas a los dueños de los inmuebles para residencia de personas cuando estos llevan más de seis semanas desocupados. En Holanda, si una casa está ociosa más de un año, queda descriminalizada por ley su ocupación por parte de personas que necesitan donde residir. Y en España, las comunidades autónomas (regiones) de Cataluña, País Vasco y Navarra implementan penalizaciones con impuestos a las viviendas ociosas.

Uruguay, en tanto, dictó en 2018 una ley que establece un procedimiento de ejecución judicial sobre los inmuebles urbanos vacíos y también sobre los degradados (en ruina, paralizados, deteriorados). Montevideo, la capital, creó a su vez un impuesto a las casas o departamentos que están deshabitados más de un año, para cuya detección se analizan datos como los consumos de electricidad y/o agua.

Según relevamientos periodísticos, las políticas contra viviendas ociosas en países europeos, así como en el caso uruguayo, pueden resumirse en tres tipos de medidas: incentivos fiscales o crediticios; castigos impositivos; y expropiación y/o demolición de inmuebles.